Hoe is de markt
Bron NVM 24 september 2013
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt ondervindt nog steeds hinder van de economische recessie. Hoewel het aanbod van bedrijfsruimte in de belangrijkste regio’s over het algemeen is afgenomen, vertoont de opname van bedrijfsruimte nog geen tekenen van herstel. De verhuisbewegingen die er zijn, worden veelal ingegeven door kostenbesparing; van een uitbreidingsvraag is vooralsnog geen sprake. Dit blijkt uit analyse van NVM Business op basis van door haar geregistreerde cijfers voor de 14 belangrijkste bedrijfsruimtemarkten van Nederland.
Een gedifferentieerd beeld
In de eerste zes maanden van 2013 vonden in de onderzochte gemeenten vooral kleine transacties plaats. Ondernemers wachtten over het algemeen op betere tijden en stelden verhuisbeslissingen uit. Hoewel het marktsentiment over het algemeen nog niet positief is, had het merendeel van de onderzochte gemeenten desalniettemin te maken met een afname van het aanbod.
Vooral in Zwolle, Enschede en Amersfoort ontwikkelde de bedrijfsruimtemarkt zich positief. Minder goed ging het in Amsterdam, Tilburg en Breda. In de eerste helft van 2013 bleef met name de opname er sterk achter bij voorgaande jaren en is het marktsentiment negatief.
Bron: NVM Business 20 febr. 2013
Problemen op de Nederlandse kantorenmarkt stapelen zich op
Er lijkt vooralsnog geen eind te komen aan de problemen op de Nederlandse kantorenmarkt, die in 2012 opnieuw werd geconfronteerd met een sterk afnemende vraag en een flink oplopend aanbod van leegstaande en nog te verhuren kantoren. Dat blijkt uit cijfers van NVM Business op basis van gegevens die de makelaarsvereniging zelf verzamelt en bijhoudt.
Terwijl op de zogenoemde vrije markt het afgelopen jaar 15% minder kantoorruimte werd verhuurd en verkocht dan in 2011, steeg in dezelfde periode het direct beschikbare aanbod met 9% tot circa 7,8 miljoen m². Volgens NVM Business is het in Nederland nog niet eerder voorgekomen dat in een jaar een dergelijk groot aanbod van leegstaande kantoren werd geregistreerd.
Aanbodsituatie in Amsterdam onveranderd
Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2012 bijna 16% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg de kantorenleegstand ongeveer 14,5%. De stijging van het aanbod in 2012 is vooral een gevolg van toenemende besparingen bij overheid en bedrijfsleven op de huisvestingslasten, als gevolg waarvan ook minder vierkante meters kantoorruimte nodig zijn.
Overigens had de toename van het aanbod vorig jaar nog groter kunnen zijn, ware het niet dat circa 400.000 m² kantoorruimte aan de voorraad werd onttrokken door middel van sloop en herbestemming.
De meeste onttrekkingen vonden plaats in Amsterdam, Diemen, Eindhoven, Heerlen en Rotterdam. Mede door het grote aantal onttrekkingen in Amsterdam bleef het aanbod in de hoofdstad vorig jaar vrijwel onveranderd.
Daarmee was Amsterdam een positieve uitzondering, want in de steden Rotterdam, Den Haag en Utrecht ging het aanbod flink omhoog. In de Haarlemmermeer kwamen eveneens meer vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, waarvan met name Hoofddorp veel hinder ondervond. Ook buiten de Randstad werden verschillende steden met een verruiming van het direct beschikbare aanbod geconfronteerd. Deze situatie deed zich onder meer voor in Eindhoven, Den Bosch, Breda en Zwolle.
Meer structurele leegstand in kantoren
Los van het feit dat de meeste steden van ons land het kantorenaanbod vorig jaar zagen toenemen, viel het op dat, net als in 2011, de stijging van het aanbod hoofdzakelijk in de eerste helft van het jaar plaatsvond. Verder was het opvallend dat er in 2012 nauwelijks nieuwe kantoorgebouwen werden gerealiseerd en dat de toename van het aanbod nagenoeg geheel kon worden toegeschreven aan het aan de markt komen van met name bestaande kantoren. Deze toename voltrok zich vooral in de grootteklassen van 500 tot 2.500 m² en 5.000 tot 10.000 m².
Daarnaast was het veelzeggend dat het aandeel van structureel leegstaande kantoren een belangrijke stijging te zien gaf. Stond in 2011 circa 36% van de aangeboden kantoorruimten drie jaar of langer te huur, eind vorig jaar had 43% van het aanbod een structureel karakter.
Daling in vraag zet onverminderd door
Een belangrijke tegenvaller voor de kantorenmarkt was ook dat de vraag verder terugliep. Op de vrije markt – eigenbouw niet meegerekend – werd circa 910.000 m² opgenomen, 15% minder dan in 2011. Hiermee werd de neergaande trend, die al in 2007 is ingezet, gecontinueerd.
Dat het afgelopen jaar minder kantoorruimte werd verhuurd en verkocht, was vooral te wijten aan het uitblijven van voldoende vraag van de zijde van het bank- en verzekeringswezen, de bouwnijverheid, het openbaar bestuur, de communicatie- en transportsector, en de handelsbedrijven. De automatiseringssector en de zakelijke dienstverlening lieten daarentegen wel een groei zien in de vraag naar kantoren, maar de verhoogde vraag was te klein om de vraaguitval in de andere sectoren te kunnen compenseren.
Ook regionaal gezien deden zich qua opname grote verschillen voor. Zo moesten Rotterdam, Breda en Eindhoven genoegen nemen met een lager transactievolume, terwijl Arnhem, Den Bosch en Den Haag de afzet juist zagen toenemen. De kantorenmarkt in Amsterdam wist goed stand te houden met een transactievolume dat vrijwel even groot was als het jaar ervoor.
Doordat er nauwelijks nieuwe kantoren in aanbouw werden genomen, vond het grootste deel van de transacties plaats in de bestaande voorraad.
Beleggingen in kantoren redelijk op peil
Ondanks de verslechterde marktomstandigheden werd in 2012 voor iets meer dan 1 miljard euro in kantoren belegd, wat ten opzichte van het jaar ervoor zelfs een lichte verbetering inhield. Het zwaartepunt van de activiteiten lag evenwel in de eerste helft van het jaar; in de tweede helft kwam de vraag van beleggers niet van de grond. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag waren vorig jaar het meest in trek. Vreemd genoeg viel er in Utrecht weinig te beleven. Buiten de Randstad was een hoofdrol weggelegd voor Eindhoven. Daar verwisselde de High Tech Campus voor meer dan 400 miljoen euro van eigenaar.
Bron: Colliers International
KANTORENMARKT AMSTERDAM BLIJFT SOLIDE
Opname met 21% gestegen
Afgelopen kwartaal werd in de regio Amsterdam circa 57.000 m2 opgenomen, tegen 47.000 m2 in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Deze stijging van de opname kan verklaard worden door een relatief hoog aantal transacties in Amsterdam Zuidoost en Centrum.
In Rotterdam is de opname fors gedaald. Het afgelopen kwartaal werd circa 16.000 m2 opgenomen, terwijl dat nog 34.400 m2 bedroeg in hetzelfde kwartaal vorig jaar.
De opname in Eindhoven komt uit op een historisch laag niveau. Afgelopen kwartaal bedroeg deze slechts 1.200 m², tegen 25.100 m² in dezelfde periode in het afgelopen jaar.
Bron: Vastgoed markt 2 januari 2012
Jones Lang LaSalle rapporteert voor het afgelopen jaar 2011 een daling van de huurprijzen op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. De huurprijzen voor winkelunits op A1-winkellocaties daalden gemiddeld circa 1,5 procent. In 2009 was er als gevolg van de recessie voor het eerst in het afgelopen decennium sprake van een daling van de reële winkelhuurprijzen met 0,6 procent, in 2010 bedroeg de daling 0,4 procent.
In 2010 en gedurende de eerste helft van 2011 leek het tij te keren door stabilisatie van de huurprijzen in de grote en middelgrote steden. Maar het sterk gedaalde consumentenvertrouwen en het opnieuw aanbreken van een recessie zijn belangrijke veroorzakers van een verdere daling van de huurprijzen.
Tophuren
Evenals in 2010 was er in 2011 een groot verschil tussen de vraag naar winkelunits in A1-winkelgebieden in de grote steden en vraag naar winkelunits in A1-winkelgebieden in middelgrote en kleine steden. De gemiddelde reële huurprijs in grote steden (meer dan 100.000 inwoners) daalde met 0,3 procent nauwelijks terwijl de gemiddelde huurprijs van winkelunits op A1-winkellocaties in kleinere steden afnam met circa 2,5 procent. Door overnames, schaalvergroting en aanhoudende interesse van een aantal internationale retailketens was er in2011 in een aantal van de grote steden sprake van reële stijging van de huurprijzen. Grote steden waarvan de huurprijs op A1-locaties procentueel duidelijk sterker groeide dan de inflatie waren Amsterdam (Kalverstraat), Den Haag (Spuistraat) en Groningen (Herestraat). Daling van de huurprijzen was het sterkst op A1-winkellocaties in steden zoals Den Helder, Heerenveen, Hengelo, Hoogeveen, Sittard en Zutphen.
Opvallend is het gematigd herstel van de tophuren in de vijf grootste winkelsteden (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Maastricht). Die zijn met gemiddeld 0,11 procent gestegen ten opzicht van 2010.
De tophuren van de vijf belangrijkste Nederlandse A1-winkellocaties zijn:
1.Kalverstraat in Amsterdam - € 2.900
2.Grote Staat in Maastricht - € 1.700
3.De Lange Elisabethstraat in Utrecht - € 1.650
4.Lijnbaan in Rotterdam - € 1.635
5.Spuistraat in Den Haag - € 1.450
Huurprijsontwikkelingen A1-winkelgebieden
De daling van 1,5 procent in 2011 voor winkels op A1-locaties is een sterkere daling dan die in 2010 en 2009. Huren van A1-winkelgebieden daalden die jaren met respectievelijk 0,4 procent en 0,6 procent. In 2008 en 2007 was er nog een stijging van respectievelijk 1,1 procent en 1,3 procent (eveneens gecorrigeerd voor inflatie).
Richard Dallinga, Directeur Retail Jones Lang LaSalle Nederland: “De sterkere daling ten opzichte van de afgelopen jaren is deels te wijten aan de hogere inflatie in 2011. Daarnaast zijn winkelhuurprijzen momenteel sterk gebaseerd op sentiment. Door de economisch moeilijke omstandigheden zijn er veel minder vastgoedtransacties dan in afgelopen jaren. Daardoor zijn transacties in veel mindere mate een basis voor reële huurprijzen. Hoewel 2012 economisch opnieuw een uitdagend jaar zal zijn, zie ik zeker kansen voor retailers en dus voor retailvastgoed. Wij denken bijvoorbeeld dat retailers die een jong publiek weten aan te trekken, zowel in de fysieke winkel als online, het goed zullen blijven doen. Daarnaast zien we een aantal succesvolle internationale retailers zoals Inditex, H&M en Primark die steeds vaker kiezen voor middelgrote en kleinere steden. Voor een deel van de retailvastgoedmarkt is er dus zeker perspectief.”
Middelgrote en kleine steden
De concurrentiepositie van middelgrote en kleine steden in Nederland lijkt ten opzichte van grote steden verder te verslechteren in 2012. Veel retailers maken pas op de plaats waar het uitbreiding naar middelgrote en kleine steden betreft met als gevolg een dalende vraag en minder concurrentie Toch ziet Jones Lang LaSalle ook voor deze kleine en middelgrote steden perspectief. Daarvoor is het wel nodig bestaande winkelgebieden aan te passen en binnensteden beter te laten aansluiten op de wensen van internationale retailers. Internationale retailers zijn als geen ander in staat een positieve impuls te geven aan passantenstromen in een winkelgebied en daarmee aan de concurrentiepositie van de winkellocatie.
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt ondervindt nog steeds hinder van de economische recessie. Hoewel het aanbod van bedrijfsruimte in de belangrijkste regio’s over het algemeen is afgenomen, vertoont de opname van bedrijfsruimte nog geen tekenen van herstel. De verhuisbewegingen die er zijn, worden veelal ingegeven door kostenbesparing; van een uitbreidingsvraag is vooralsnog geen sprake. Dit blijkt uit analyse van NVM Business op basis van door haar geregistreerde cijfers voor de 14 belangrijkste bedrijfsruimtemarkten van Nederland.
Een gedifferentieerd beeld
In de eerste zes maanden van 2013 vonden in de onderzochte gemeenten vooral kleine transacties plaats. Ondernemers wachtten over het algemeen op betere tijden en stelden verhuisbeslissingen uit. Hoewel het marktsentiment over het algemeen nog niet positief is, had het merendeel van de onderzochte gemeenten desalniettemin te maken met een afname van het aanbod.
Vooral in Zwolle, Enschede en Amersfoort ontwikkelde de bedrijfsruimtemarkt zich positief. Minder goed ging het in Amsterdam, Tilburg en Breda. In de eerste helft van 2013 bleef met name de opname er sterk achter bij voorgaande jaren en is het marktsentiment negatief.
Bron: NVM Business 20 febr. 2013
Problemen op de Nederlandse kantorenmarkt stapelen zich op
Er lijkt vooralsnog geen eind te komen aan de problemen op de Nederlandse kantorenmarkt, die in 2012 opnieuw werd geconfronteerd met een sterk afnemende vraag en een flink oplopend aanbod van leegstaande en nog te verhuren kantoren. Dat blijkt uit cijfers van NVM Business op basis van gegevens die de makelaarsvereniging zelf verzamelt en bijhoudt.
Terwijl op de zogenoemde vrije markt het afgelopen jaar 15% minder kantoorruimte werd verhuurd en verkocht dan in 2011, steeg in dezelfde periode het direct beschikbare aanbod met 9% tot circa 7,8 miljoen m². Volgens NVM Business is het in Nederland nog niet eerder voorgekomen dat in een jaar een dergelijk groot aanbod van leegstaande kantoren werd geregistreerd.
Aanbodsituatie in Amsterdam onveranderd
Door de verruiming van het aanbod stond ultimo 2012 bijna 16% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg de kantorenleegstand ongeveer 14,5%. De stijging van het aanbod in 2012 is vooral een gevolg van toenemende besparingen bij overheid en bedrijfsleven op de huisvestingslasten, als gevolg waarvan ook minder vierkante meters kantoorruimte nodig zijn.
Overigens had de toename van het aanbod vorig jaar nog groter kunnen zijn, ware het niet dat circa 400.000 m² kantoorruimte aan de voorraad werd onttrokken door middel van sloop en herbestemming.
De meeste onttrekkingen vonden plaats in Amsterdam, Diemen, Eindhoven, Heerlen en Rotterdam. Mede door het grote aantal onttrekkingen in Amsterdam bleef het aanbod in de hoofdstad vorig jaar vrijwel onveranderd.
Daarmee was Amsterdam een positieve uitzondering, want in de steden Rotterdam, Den Haag en Utrecht ging het aanbod flink omhoog. In de Haarlemmermeer kwamen eveneens meer vierkante meters kantoorruimte beschikbaar, waarvan met name Hoofddorp veel hinder ondervond. Ook buiten de Randstad werden verschillende steden met een verruiming van het direct beschikbare aanbod geconfronteerd. Deze situatie deed zich onder meer voor in Eindhoven, Den Bosch, Breda en Zwolle.
Meer structurele leegstand in kantoren
Los van het feit dat de meeste steden van ons land het kantorenaanbod vorig jaar zagen toenemen, viel het op dat, net als in 2011, de stijging van het aanbod hoofdzakelijk in de eerste helft van het jaar plaatsvond. Verder was het opvallend dat er in 2012 nauwelijks nieuwe kantoorgebouwen werden gerealiseerd en dat de toename van het aanbod nagenoeg geheel kon worden toegeschreven aan het aan de markt komen van met name bestaande kantoren. Deze toename voltrok zich vooral in de grootteklassen van 500 tot 2.500 m² en 5.000 tot 10.000 m².
Daarnaast was het veelzeggend dat het aandeel van structureel leegstaande kantoren een belangrijke stijging te zien gaf. Stond in 2011 circa 36% van de aangeboden kantoorruimten drie jaar of langer te huur, eind vorig jaar had 43% van het aanbod een structureel karakter.
Daling in vraag zet onverminderd door
Een belangrijke tegenvaller voor de kantorenmarkt was ook dat de vraag verder terugliep. Op de vrije markt – eigenbouw niet meegerekend – werd circa 910.000 m² opgenomen, 15% minder dan in 2011. Hiermee werd de neergaande trend, die al in 2007 is ingezet, gecontinueerd.
Dat het afgelopen jaar minder kantoorruimte werd verhuurd en verkocht, was vooral te wijten aan het uitblijven van voldoende vraag van de zijde van het bank- en verzekeringswezen, de bouwnijverheid, het openbaar bestuur, de communicatie- en transportsector, en de handelsbedrijven. De automatiseringssector en de zakelijke dienstverlening lieten daarentegen wel een groei zien in de vraag naar kantoren, maar de verhoogde vraag was te klein om de vraaguitval in de andere sectoren te kunnen compenseren.
Ook regionaal gezien deden zich qua opname grote verschillen voor. Zo moesten Rotterdam, Breda en Eindhoven genoegen nemen met een lager transactievolume, terwijl Arnhem, Den Bosch en Den Haag de afzet juist zagen toenemen. De kantorenmarkt in Amsterdam wist goed stand te houden met een transactievolume dat vrijwel even groot was als het jaar ervoor.
Doordat er nauwelijks nieuwe kantoren in aanbouw werden genomen, vond het grootste deel van de transacties plaats in de bestaande voorraad.
Beleggingen in kantoren redelijk op peil
Ondanks de verslechterde marktomstandigheden werd in 2012 voor iets meer dan 1 miljard euro in kantoren belegd, wat ten opzichte van het jaar ervoor zelfs een lichte verbetering inhield. Het zwaartepunt van de activiteiten lag evenwel in de eerste helft van het jaar; in de tweede helft kwam de vraag van beleggers niet van de grond. Amsterdam, Rotterdam en Den Haag waren vorig jaar het meest in trek. Vreemd genoeg viel er in Utrecht weinig te beleven. Buiten de Randstad was een hoofdrol weggelegd voor Eindhoven. Daar verwisselde de High Tech Campus voor meer dan 400 miljoen euro van eigenaar.
Bron: Colliers International
KANTORENMARKT AMSTERDAM BLIJFT SOLIDE
Opname met 21% gestegen
Afgelopen kwartaal werd in de regio Amsterdam circa 57.000 m2 opgenomen, tegen 47.000 m2 in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Deze stijging van de opname kan verklaard worden door een relatief hoog aantal transacties in Amsterdam Zuidoost en Centrum.
In Rotterdam is de opname fors gedaald. Het afgelopen kwartaal werd circa 16.000 m2 opgenomen, terwijl dat nog 34.400 m2 bedroeg in hetzelfde kwartaal vorig jaar.
De opname in Eindhoven komt uit op een historisch laag niveau. Afgelopen kwartaal bedroeg deze slechts 1.200 m², tegen 25.100 m² in dezelfde periode in het afgelopen jaar.
Bron: Vastgoed markt 2 januari 2012
Jones Lang LaSalle rapporteert voor het afgelopen jaar 2011 een daling van de huurprijzen op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. De huurprijzen voor winkelunits op A1-winkellocaties daalden gemiddeld circa 1,5 procent. In 2009 was er als gevolg van de recessie voor het eerst in het afgelopen decennium sprake van een daling van de reële winkelhuurprijzen met 0,6 procent, in 2010 bedroeg de daling 0,4 procent.
In 2010 en gedurende de eerste helft van 2011 leek het tij te keren door stabilisatie van de huurprijzen in de grote en middelgrote steden. Maar het sterk gedaalde consumentenvertrouwen en het opnieuw aanbreken van een recessie zijn belangrijke veroorzakers van een verdere daling van de huurprijzen.
Tophuren
Evenals in 2010 was er in 2011 een groot verschil tussen de vraag naar winkelunits in A1-winkelgebieden in de grote steden en vraag naar winkelunits in A1-winkelgebieden in middelgrote en kleine steden. De gemiddelde reële huurprijs in grote steden (meer dan 100.000 inwoners) daalde met 0,3 procent nauwelijks terwijl de gemiddelde huurprijs van winkelunits op A1-winkellocaties in kleinere steden afnam met circa 2,5 procent. Door overnames, schaalvergroting en aanhoudende interesse van een aantal internationale retailketens was er in2011 in een aantal van de grote steden sprake van reële stijging van de huurprijzen. Grote steden waarvan de huurprijs op A1-locaties procentueel duidelijk sterker groeide dan de inflatie waren Amsterdam (Kalverstraat), Den Haag (Spuistraat) en Groningen (Herestraat). Daling van de huurprijzen was het sterkst op A1-winkellocaties in steden zoals Den Helder, Heerenveen, Hengelo, Hoogeveen, Sittard en Zutphen.
Opvallend is het gematigd herstel van de tophuren in de vijf grootste winkelsteden (Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Maastricht). Die zijn met gemiddeld 0,11 procent gestegen ten opzicht van 2010.
De tophuren van de vijf belangrijkste Nederlandse A1-winkellocaties zijn:
1.Kalverstraat in Amsterdam - € 2.900
2.Grote Staat in Maastricht - € 1.700
3.De Lange Elisabethstraat in Utrecht - € 1.650
4.Lijnbaan in Rotterdam - € 1.635
5.Spuistraat in Den Haag - € 1.450
Huurprijsontwikkelingen A1-winkelgebieden
De daling van 1,5 procent in 2011 voor winkels op A1-locaties is een sterkere daling dan die in 2010 en 2009. Huren van A1-winkelgebieden daalden die jaren met respectievelijk 0,4 procent en 0,6 procent. In 2008 en 2007 was er nog een stijging van respectievelijk 1,1 procent en 1,3 procent (eveneens gecorrigeerd voor inflatie).
Richard Dallinga, Directeur Retail Jones Lang LaSalle Nederland: “De sterkere daling ten opzichte van de afgelopen jaren is deels te wijten aan de hogere inflatie in 2011. Daarnaast zijn winkelhuurprijzen momenteel sterk gebaseerd op sentiment. Door de economisch moeilijke omstandigheden zijn er veel minder vastgoedtransacties dan in afgelopen jaren. Daardoor zijn transacties in veel mindere mate een basis voor reële huurprijzen. Hoewel 2012 economisch opnieuw een uitdagend jaar zal zijn, zie ik zeker kansen voor retailers en dus voor retailvastgoed. Wij denken bijvoorbeeld dat retailers die een jong publiek weten aan te trekken, zowel in de fysieke winkel als online, het goed zullen blijven doen. Daarnaast zien we een aantal succesvolle internationale retailers zoals Inditex, H&M en Primark die steeds vaker kiezen voor middelgrote en kleinere steden. Voor een deel van de retailvastgoedmarkt is er dus zeker perspectief.”
Middelgrote en kleine steden
De concurrentiepositie van middelgrote en kleine steden in Nederland lijkt ten opzichte van grote steden verder te verslechteren in 2012. Veel retailers maken pas op de plaats waar het uitbreiding naar middelgrote en kleine steden betreft met als gevolg een dalende vraag en minder concurrentie Toch ziet Jones Lang LaSalle ook voor deze kleine en middelgrote steden perspectief. Daarvoor is het wel nodig bestaande winkelgebieden aan te passen en binnensteden beter te laten aansluiten op de wensen van internationale retailers. Internationale retailers zijn als geen ander in staat een positieve impuls te geven aan passantenstromen in een winkelgebied en daarmee aan de concurrentiepositie van de winkellocatie.
